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上海的房价到底有没有泡沫
2021-09-26 19:59    来源: 未知      点击:

  香港六合最早挂牌网,然而,从经济学的角度来讲,房价上涨并不是泡沫,而是供给短缺导致的状况,房地产的主要矛盾也在于此

  楼市一直都有着属于自己的周期,现在的火热与两年后的下行,现在的回调与五年后的上扬,这之间其实并不矛盾

  在房价的背后,一直以来都受制于三个主要的社会因素所影响:人口流动、土地供给、以及政策。

  人口向少数地区集中,特别是像北上广深这样的大城市集中,是全世界范围内普遍存在的规律。

  上海的2035规划中提到上海的建设用地要减量,供应城市发展的要收缩,要在发展和增长的模式之间寻求某种微妙的平衡

  可以说,我们现在所看到的上海房价,其实归根结底是这些年来上海的各种社会因素综合呈现出的一个最终结果

  如今的高房价,与当年的次贷危机房价崩盘和1992年开始的楼市泡沫破灭都有着本质上的区别

  在我看来,当上海的经济增速、人口增长与房价增长能够相匹配的时候,房价上涨的泡沫是可以被消化的

  根据安居客提供的数据显示,过去的12个月里,上海的二手房均价一直都呈现出一个平稳向上的趋势

  不仅如此,2020年上海二手房也迎来了一个成交大年,成交面积达到2486万平方米,创下了2017年以来的新高,成交金额更是历史首次突破万亿元

  区别于深圳房地产市场去年年初的经营贷蜂拥进场以及下半年的火爆打新,上海房地产市场的投资需求比重并不是很高

  更多的还是居民自住以及改善性购房消费,沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放

  一旦货币政策回归中性,房地产行业全面转向去杠杆,深圳的投资性需求退场后市场热度多多少少会受到些影响

  上海则不同,上海的自住以及改善性需求并不会显著退坡,成交即使有所下滑,价格应该也仍然能够在高位企稳

  尽管经历了2020年的冲击,经济急需救兵, 可上海依然做到了严控房价,限购限价的措施层出不穷

  那就是我们是国家经济主导的社会主义国家,对经济的调控能力是其他经济体难以比拟的

  从2000年房地产市场问世以来,“房地产有泡沫”的声音,就一直不绝于耳:

  上海这座城市,之所以称之为:魔都,就是因为它有着太多跟别的城市不一样的地方

  换句话说,上海的房价,早已不是根据上海居民的平均收入来定的,而是瞄准了全国、面向世界

  上海这个神奇的一线城市,普通百姓买房的竞争对手,也早已不是从小玩大的邻居,而是来自于全国各地的精英富豪

  2020年9月,应届博士、双一流硕士、一流学科硕士、交大复旦同济华师的本科,可以直接落户。

  在上海这座城市,未来肉眼可见的是,针对外来人口,一线城市的落户政策会越来越聚焦于学历和院校方面,上海正在用最大的努力吸纳着他们想要的新鲜血液

  在这样的大背景下,上海的总面积6340平方公里,而规划要求到2035年,上海建设用地总规模不得超过3200平方公里

  也就是说,到2035年之前,上海的住宅用地上限也仅仅占总面积的16.8%

  土地供应稀缺,精英阶层却越来越多,这才是导致上海现阶段一房难求的根本原因

  数据显示,2020年上海总价1000-2000万之间的住宅,共成交7994套,这一数据,同比2019年增长了38%,成交量更是北京同总价段成交量的2倍以上

  至于房价会不会涨,实际上取决于大家觉得人口会不会离开大城市,以及我们对城市理解的问题

  一线城市由于资源的高度集中,吸引着大量的人口流入,而土地的供给和人口的流动截然相反,造成了房子的供需失衡,结果就是房价持续上涨

  但如果是需求高,比如大家钱多了,想住更好的房子,更大的房子,那是没有问题的

  之前说的碧云也好、前滩也好,再高的房价,充其量也不过是几千位社会精英之间的激烈竞争,与绝大多数的人无关

  你可以清晰的看到,现在沪籍60岁以上老年人超过518万,占上海户籍总人口的35.2%

  2010年上海0-14岁仅占总人口的8.61%,近年来虽在国家放开二胎生育政策下,有所缓解,但少子化依然是明显趋势

  那么一旦没有人口,今后的供过于求就会成为一个必然现象,那届时的房价还怎么支撑呢

  在这样的干电池模式下,有人在电量消耗殆尽后黯然退场,也有人逐渐把自己打造成了可循环的充电电池,不停的向前冲

  尽管未来的老龄化和低生育,让上海不得不展开双臂拥抱全世界,迅速的发展甚至牺牲了人情味本身,但你永远无法否认,上海是全为数不多的想让你还原生活的城市

  因为这里的个性太过极致和鲜明,氛围又过于国际化和有魅力,所以注定不能被所有人认同和接受,但这里始终是一个尊重游戏规则的城市

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